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买!买!买! 盘点一季度上海最受外资青睐的商办物业

办办网发布时间:2019-04-23 12:06:21

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2015年“限外令”正式松绑后,外资对国内商办物业的收购开始呈现增长趋势,尤其是进入2018年后,升温显著。而2019年开年以来,外资更是频频出手抄底国内一线城市的商办项目,据老办了解,仅上海一地,以国际资本巨鳄黑石为首的外资买家就在一季度狂撒200亿收购了四宗商办物业。


如此众多的外资在上海开启买买买模式,老办认为这跟上海房地产市场进入存量市场这个大背景是相关的,众所周知,如今一线城市核心地段的空地几乎是没有了,尤其是上海,核心地段的优质物业更是抢手,极具投资价值。加上去年上海的大宗物业收购价格确实有所回落,虽然价格调整幅度并不大,但比起此前几年的始终快速上涨,在外资看来如今是一个出手抄底的好时机。

从收购项目的地域分布来看,浦东和浦西各占半壁江山,其中浦发大厦地处陆家嘴核心商圈,其他3个项目均处于上海新兴商圈。

 

从收购项目的类型来看,综合体占据一席,写字楼占据三席

 

从收购项目的金额来看,收购金额最高的是黑石集团耗资100亿元收购的长泰广场,其他三宗的收购金额均低于50亿元。

 

从收购项目的建筑体量来看,长泰广场的建筑总体量达到32万平方米,一方大厦的总体量将近10万平方米,其他两个项目的建筑总体量均小于10万平方米。

 

我们再来看一下这批被收购项目各自的特点:

 

长泰广场

 

地理交通:地处浦东张江版块,2号线地铁上盖(金科路站),同时紧邻罗山路高架和龙东大道,车行30分钟即可融入人民广场商圈、浦东陆家嘴金融中心。

周边配套:张江高科产业园核心区域,周边企业云集,产业高度聚集,同时生活社区成熟,各种商业配套齐全。

项目现况:目前租金在6.5元/平方米·天左右,出租率80%以上,入驻客户多为TMT科技类企业。

项目特色:地处张江高科核心区域,与地铁站无缝接轨,周边产业高度聚集,自身配套大型商业综合体,工作生活两不误,尊享庭院式办公和优质物业服务。

 

一方大厦

 

地理交通:地处虹口北外滩版块,毗邻地铁12号线国际客运中心站,与陆家嘴隔江而望。

周边配套:项目对面的白云兰广场购物中心日前开幕,将成为北外滩新的时尚地标。同时北外滩地区已经逐渐成为上海新兴的CBD商圈,拥有浦西第一高楼和国际客运中心,区域内写字楼林立,商务氛围日趋浓厚。

项目现况:一方集团正与吉宝资本进行项目的交接过程,目前整个项目处于空置状态,接下来的运营走向有待观望。

项目特色:地处虹口北外滩CBD,坐拥一线江景,紧邻地铁站和大型商业综合体,交通便利,生活配套齐全。办公户型方正通透,精装修。

 

万象城写字楼

 

地理交通:地处闵行吴中路商圈,北临吴中路,西临外环高架,与地铁10号线紫藤路无缝连接,毗邻虹桥枢纽,具有优越的交通便利性和客流导入效应。。

周边配套:项目本身配套24万平方米的大型购物中心,同时周边还有大型购物公园-爱琴海,坐拥多个高端生活社区,配套成熟,区域外籍人口集中。

项目现况:目前租金在5-7元/平方米·天左右,出租率90%以上,入驻客户有较多优质外企。

项目特色:地处大虹桥核心区域,属于地铁上盖的写字楼,周边有多个高端涉外生活社区,自身配套大型商业综合体,工作生活同样精彩。优质外企云集,彰显高端商务氛围。

 

浦发大厦

 

地理交通:地处浦东陆家嘴商务区,与环球金融中心、金茂大厦紧一街之隔,近地铁2号线东昌路站,交通便利。

周边配套:浦东核心CBD商圈,周边办公楼宇和购物中心林立,产业高度聚集,商业和商务氛围浓厚,同时生活社区成熟,各种配套齐全。

项目现况:目前租金在8元/平方米·天左右,出租率80%左右,入驻客户多为金融、贸易、专业服务类企业。

项目特色:地处陆家嘴核心商圈,产业高度聚集,商业氛围浓厚,交通便捷,生活便利。大楼主体外面采用了仿古型阶梯式建筑,来表现其庄重典雅的风格,楼内则采用最新的智能化系统,古典与现代在这里得到完美融合。

 

综合以上四个项目的特点,我们可以发现,与以往外资更倾向收购“烂尾楼”,然后通过改造来帮助资产赋能,再以基金化的方式去运作,最后谋求收获利益的做派不同。本次一季度外资收购的普遍是位于城市主流商圈的商办项目,物业建筑本身品质优秀,在交通位置和周边配套上表现出色,除了一方大厦外,其他三个商办项目的市场出租率也相当不错,资产现金流良好。说明外资对国内不动产的投资策略已转向核心收益型,他们看好上海核心地带的商办投资价值,觉得在这个市场还是能找到回报率非常不错的机会,未来在上海的商办市场,租金和资产依然有升值的潜力。

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