8月13日，瑞银发表研究报告指出，广州及上海先后公布商用及工业用地使用权续期的正式政策，为内地首次有系统地订明续期细则。政策订明续期价格不低于基准地价的70%，最长续期年期为20年。瑞银认为，此举消除了商用物业估值、REITs分拆及实物资产交易的不确定性，对市场属正面影响。

报告指出，商用土地出让年期一般为40年，当剩余年期少于20年时，资产估值贬值将加速。由于香港发展商较早进入内地市场，持有的物业楼龄较高，因此影响较大。

瑞银估计，在所覆盖的发展商中，平均约9%的投资物业总资产值(GAV)的剩余土地年期少于20年，其中恒隆地产占比最高，达35%；九龙仓集团占11%；太古地产占10%；嘉里建设占6%；领展房产基金占5%。

瑞银分析指，内地REITs市场已拥有48个商用物业，数据显示资本化率与物业剩余租期呈高度负相关。该行认为，发展商可透过REITs或物业交易进行资本循环，若估值提升幅度能覆盖续期成本，将对股价构成正面影响。

报告举例，天津大悦城提前续期土地年期，将土地年期延长16年，估计可提升物业估值约18%。

来源：观点网