一、两份文件，一组值得关注的数字

2026年7月，陆家嘴接连迎来两份重磅文件。一份是上市公司陆家嘴股份（600663.SH）发布的半年度报告，另一份是小陆家嘴商务单元更新提升规划的公众参与草案公示。两份文件放在一起看，勾勒出一个既熟悉又陌生的陆家嘴。

熟悉的是，它依然是上海乃至全国楼宇经济的制高点。陌生的是，财报里的数字正在悄悄发生变化：截至2026年6月末，公司持有的上海成熟甲级写字楼出租率为74%，平均租金6.15元/平方米/天。也就是说，每四间办公室里，就有一间空着。

这组数据背后，是一个值得追问的问题：当写字楼市场的增量红利逐渐消退，陆家嘴还能靠什么持续释放价值？

规划公示给出的方向是：从CBD（中央商务区）转向CAZ（中央活动区）。从"白天繁忙、夜间冷清"的潮汐式孤岛，变成7×24小时持续活跃的中央活动区。而这场转型的标志性动作，就是那栋即将整体平移的港务大厦。

二、18亿挪楼：空间格局的一次重新排列

港务大厦要平移了。往东移动不到200米，总投资18亿元，工期约1300天。原址1.49万平方米全部改为公共绿地，与东方明珠公园连成一片。

消息传出后，不少人第一反应是意外：这块地正对着黄浦江、外滩万国建筑群，是上海核心岸线中极为稀缺的地段。按常规开发逻辑，无论做高端写字楼还是商业综合体，经济回报都远高于公共绿地。

但如果只算单块地的经济账，可能会错过整个区域的战略意图。

规划文件中将这片区域定位为"明珠广场城市舞台"。其核心思路在于：东方明珠不应该只是城市天际线中的一个视觉符号，更应该成为市民和游客能够真正进入、停留、活动的公共节点。港务大厦迁走后释放的绿地，加上分层台场系统（标高从7米逐级抬升至12米），将形成一个立体化的公共活动空间。人从江边走来，地势逐步抬升，视野随之展开，最终站在平台上将黄浦江与外滩尽收眼底——这不仅仅是造一片绿地，而是在重塑人与城市核心地标之间的空间关系。

换言之，这笔投入的真正回报并不在于迁建工程本身，而在于它为整个小陆家嘴腾出的空间想象力——当绿地与江景连成一片，区域的商业吸附力和人才吸引力都将获得新的释放通道。

三、世纪云廊：在空中重新编织区域的连接方式

如果说港务大厦平移是在地面层面的空间调整，那世纪云廊则是在空中维度对区域动线的重新设计。

这条新建空中慢行系统环绕陆家嘴"三件套"，从明珠环出发，经正大广场、富都滨江、浦东美术馆、陆家嘴中心绿地，最终抵达滨江。云廊宽3至6米，标高11.5至14.5米，将原本被车行道割裂的地面空间在空中重新衔接。

它的价值不仅在于新增了一条景观步道，更在于它可能从根本上改变人们在陆家嘴的移动方式和空间体验。

目前陆家嘴的一个现实问题是：高楼林立，但楼与楼之间的步行体验并不连贯。车行道将区域切割成若干孤岛，商务人群白天涌入、傍晚撤退，缺乏让人愿意延长停留时间的空间理由。云廊建成后，上海中心、金茂大厦等标志性建筑将接入这条慢行网络，分散的办公节点将在体验层面形成更强的整体感。对于在此办公的人来说，从一栋楼到另一栋楼，不再需要反复下到地面穿越马路，而是可以在空中连续步行——这种体验上的改善，对区域商务活力的提升或许是渐进的，但方向是明确的。

四、楼宇更新：19栋楼的业态进化

规划涉及的楼宇更新规模不小：19栋更新提质、2栋改造、2栋新建。更值得关注的是政策层面的松动——部分写字楼被允许增加配套居住、服务式公寓或产业配套功能。

这意味着什么？长期以来，陆家嘴核心区被严格限定为商务功能，职住分离的问题相当突出。规划调整后，写字楼的业主在办公租赁市场波动时，可以通过引入服务式公寓等方式实现收入来源的多元化；对入驻企业而言，员工步行可达的居住配套，正在从"锦上添花"变成人才竞争中的实际筹码。

从办办网跟踪的企业选址需求来看，"职住平衡"的权重正在明显上升。尤其是在金融、科技等高强度行业，减少通勤时间、提供就近居住选择，已经从"加分项"变成企业吸引和留住人才时必须考量的要素。陆家嘴若能在此方面形成突破，对其在办公楼宇竞争中的差异化定位将是一个实质性利好。

五、新增供地：增量有限，存量更新才是主线

规划还涉及两处新建项目，合计新增建筑面积约6.8万平方米。与陆家嘴现有约234.8万平方米的成熟甲级写字楼存量相比，占比不足3%。再加上市场层面新办公增量本身已接近零，这足以说明：存量更新才是陆家嘴当前的核心主题。

这意味着什么？陆家嘴核心区的发展逻辑已经发生根本性转变——从“增量扩张”转向“存量提质”。新供应只是局部补充，真正的主线是19栋楼宇的更新改造、公共空间的重塑优化和既有资产的运营升级。规划通过公共空间品质提升→带动周边楼宇资产价值提升→撬动区域整体价值增量，这套逻辑的本质在于：从“卖地赚钱”转向“经营空间赚钱”。

办办网认为，陆家嘴这套逻辑的转向，实质上是在重新定义城市核心区的发展方程式——过去依赖一次性的土地出让换取短期收益，如今则更看重持续性的空间运营带来的长期资产增值。

这种转变的背后，是对城市发展逻辑的重新理解：核心区的价值不再取决于盖了多少栋楼、卖了多少块地，而取决于空间本身能否持续产生高质量的商务活动和生活体验。对写字楼市场的参与者而言，未来租金的支撑因素可能越来越取决于区域整体的空间运营水平，而非单栋楼宇的硬件参数。

六、对商办市场：短期承压，长期换赛道

回到半年报的数据。74%的出租率、6.15元的日均租金，对陆家嘴股份持有物业来说不算理想。上半年办公物业租赁现金流入12.65亿元，同比下滑5%。从办办网统计的2026年上半年地铁站办公室租金来看，陆家嘴站附近2公里范围内的写字楼均价约为6.76元/平方米/天，反映出区域核心地段仍具备较强的租金支撑力。出租率的承压，既有宏观经济和金融行业景气度波动的影响，也反映出区域功能单一所带来的结构性瓶颈。

但规划的长期指向是明确的。世纪云廊、港务大厦迁建、19栋楼宇更新，本质上是在用公共空间品质提升来激活区域经济运行效率。当慢行系统把"三件套"串成一体、当绿地与江景连成一片、当楼宇功能从纯办公走向复合化，陆家嘴吸引的将不只是白天通勤的上班族，还有夜间消费的人群、周末休闲的市民、外地来访的游客。人流的延长和丰富，会直接带动餐饮、零售、文化、会展等配套业态的发展，进而形成"商务活动—生活消费—文化体验"的正向循环。这种区域经济活力的提升，比单一写字楼的租金涨跌更能说明一个核心区的真实竞争力。

从办办网的企业选址观察来看，短期租赁决策可灵活应对市场波动，长期布局则应关注区域功能复合化带来的产业集聚效应和人才吸引力提升。

从竞争格局看，陆家嘴CAZ转型的推进，将对北外滩、前滩、徐汇滨江等新兴商务区形成一定压力。这些区域近年来办公楼宇供应增长较快，陆家嘴若能通过存量更新和功能复合化巩固优势，上海商务楼宇市场的区域格局可能迎来新的调整。

七、办办网视角：写字楼进入空间运营时代

从办办网长期跟踪的写字楼租赁市场来看，陆家嘴CAZ转型是中国一线城市核心区发展模式转型的一个缩影。

过去十年，商务楼宇扩张主要依赖增量开发——新增供地、新建楼宇。但在增量空间受限、存量资产规模持续扩大的背景下，存量运营正成为新的主线。写字楼的资产价值，不再仅由建筑本身的硬件参数决定，而是由其所嵌入的城市空间网络、公共配套体系和区域运营水平共同塑造。

对企业租户而言，选址决策的维度也在扩展。除了租金、面积、交通等传统指标外，区域的公共空间品质、慢行系统便利性、配套居住可得性等因素的权重正在上升。办办网建议企业在进行办公选址时，将区域发展规划纳入中长期评估框架，以更好地预判未来数年的办公环境变化。

从更积极的视角来看，规划公示本身就是一个强烈的信号——它表明陆家嘴的运营方正在从被动持有资产，转向主动经营空间。世纪云廊的建设、港务大厦的平移、19栋楼宇的更新，虽然工程浩大、周期较长，但每一项都有清晰的实施路径和明确的政策支撑。对于企业和投资者而言，这些工程推进的节奏本身，就是判断区域长期价值兑现速度的重要参照。市场参与者应当看到，规划所揭示的不仅是空间形态的更新，更是发展逻辑的根本性切换——从规模竞争转向质量竞争，从单体开发转向系统运营。

八、结语：一个成熟城区的空间自觉

陆家嘴从CBD向CAZ的转型，表面上是功能定位和空间结构的调整，实质上是一次关于城市发展哲学的深层对话。

通过世纪云廊缝合空间、通过港务大厦平移释放绿地、通过楼宇更新引入复合功能，陆家嘴试图探索的是：一个世界级的金融区，是否同样可以成为宜业、宜商、宜游、宜居的中央活动区。

当年陆家嘴规划时，追求的是快——更快地建楼，更快地出形象。如今它已经有足够的底气慢下来，去做那些不急于变现的事。这种转变的背后，是城市发展逻辑从规模扩张向质量提升的递进。

港务大厦的迁建，世纪云廊的搭建，19栋楼宇的更新——这些工程的直接回报不会体现在某一笔土地出让收入里，而是会沉淀在未来十年、二十年整个区域持续的价值提升中。

当一座城市已经足够成功，它反而有余裕去做一些"不急于变现"的事——给市民多留一片可以呼吸的空间，这本身就是城市成熟度的体现。

办办网将持续跟踪这一规划的落地进展及其对写字楼市场的影响，为企业和投资者提供及时的分析与参考。